Азиатские рынки

Максим Стерлягов

Партнер

«Рынок недвижимости Азии демонстрирует устойчивый рост. Тайланд, и особенно Пхукет, остаются ключевыми точками притяжения инвестиционного капитала благодаря развитой инфраструктуре и стабильному спросу.»

Актуальные темы

Собственность Виза Доходность Налоги Содержание

Пхукет

Остров остается главным центром притяжения инвестиций. Локальные драйверы роста (инфраструктура, дефицит предложения) нивелируют часть макроэкономических рисков.

Рынок Недвижимости

Общенациональный рынок перешел от бума к устойчивому росту с прогнозом +2% по количеству сделок в 2026 году.

• Объем сделок 2026F: 345 000 (+2% YoY)
• Стоимость сделок 2026F: $31 млрд (+6% YoY)
• Средняя цена: $4,300 - $4,400 / кв.м
• Доля иностранцев: 13-14%

Иностранные Инвестиции

Иностранные покупатели обеспечивают 14% сделок, но их доля в денежном выражении значительно выше (около 19-20%). Это указывает на то, что иностранцы покупают более дорогие объекты.

Лидеры спроса:
1. Китай (36%)
2. Россия (16%)
3. США и Австралия (10%)
4. Европа (9%)

Факторы Роста и Риски

Внутренние Риски

Высокая закредитованность (88% ВВП)
Сильный бат (сдерживает туризм)
Регуляторная неопределенность

Внешние Риски

Геополитическая напряженность
Конкуренция (Вьетнам, Япония)
Снижение экспорта

Мальдивы

Мальдивские острова представляют уникальную нишу в азиатском рынке курортной недвижимости. Благодаря исключительной природной красоте, политической стабильности и растущему потоку туристов, острова привлекают инвесторов со всего мира.

Рынок Курортной Недвижимости

Рынок находится на стадии активного развития с появлением новых форматов владения.

• Количество курортов: 180+ действующих объектов
• Средняя загрузка: 75-85% в сезон
• Средняя стоимость виллы: $800K - $3.5M
• ROI на аренду: 6-10% годовых
• Туристический поток 2026F: 2.1 млн (+12% YoY)

Модели Инвестирования

На Мальдивах доступны несколько схем инвестирования:

1. Branded Residences
Владение виллой в составе курорта international бренда (Four Seasons, Waldorf Astoria, Ritz-Carlton). Управление и эксплуатация полностью на стороне оператора.

2. Private Island Development
Аренда острова на 50-99 лет с правом застройки. Требует серьезных инвестиций ($5M+) но дает полный контроль.

3. Fractional Ownership
Долевое владение виллой с гарантированным временем личного использования и доходом от аренды в остальное время.

Драйверы и Риски

Позитивные Факторы

Премиальный сегмент туризма
Ограниченное предложение (география)
Растущий спрос из Китая и Индии
Безвизовый режим для большинства стран

Риски

Климатические изменения (повышение уровня моря)
Политическая нестабильность
Зависимость от туризма (98% ВВП)
Высокие операционные расходы

Бали

Индонезийский остров остается одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в виллы и курортную недвижимость благодаря развитой туристической инфраструктуре и высокому спросу на аренду.

Рынок Вилл и Курортов

Рынок аренды демонстрирует стабильный рост после пандемии с пиком в 2024-2025.

• Средняя стоимость виллы: $250K - $800K
• Доходность от аренды: 8-15% годовых
• Средняя загрузка: 65-80%
• Туристический поток 2026F: 7.2 млн (+15% YoY)
• Срок аренды земли: 25-30 лет (продление возможно)

Правовые Аспекты

Иностранцы не могут владеть землей напрямую, но доступны следующие схемы:

1. Leasehold (Аренда)
Долгосрочная аренда на 25-30 лет с правом продления. Наиболее распространенный вариант для вилл.

2. PT PMA (Иностранная компания)
Создание индонезийской компании с иностранным капиталом. Позволяет владеть недвижимостью через юрлицо.

3. Nominee Structure
Формальное владение через местного партнера. Не рекомендуется из-за правовых рисков.