Земельные активы

Андрей Канаев

«Мы создаем организованный рынок земельных активов, объединяя профессиональную экспертизу, капитал и возможности девелопмента для реализации лучшего потенциала территорий.»

Актуальные темы

КРТ Смена ВРИ Льгота МПТ

Концессия

МАИП

ГЗК

Инфраструктурный договор

Инвестиционные структуры

Собственникам

Инвесторам

Девелоперам

Собственникам

Земельных участков

Оценка участка

Мы проводим глубокий анализ "Best Use" и всестороннюю оценку градостроительного потенциала участка. Наша команда детально изучает рыночную емкость локации и конкурентное окружение, чтобы сформировать реалистичную финансовую модель для успешного запуска проекта.

Выбор альтернатив

• Продажа участка: Поиск целевого покупателя среди девелоперов и закрытие сделки по максимальной оценке.
• Совместное предприятие: Создание партнерства с девелопером, где собственник вносит землю и участвует в распределении прибыли или готовых площадей проекта.
• Fee-Development: Управление полным циклом девелопмента в интересах собственника без отчуждения актива.

Продажа участка

Мы организуем процесс продажи участка «под ключ» для достижения максимальной цены. Наша работа включает подготовку инвестиционного тизера, поиск целевых покупателей, проведение переговоров и полное юридическое сопровождение сделки.

Совместное предприятие

Мы структурируем партнерство с ведущими девелоперами, где вы вносите землю, а партнер — компетенции и финансирование. Это позволяет вам участвовать в распределении прибыли проекта, сохраняя контроль над ключевыми решениями и увеличивая итоговую доходность актива.

Fee-development

Мы берем на себя управление полным циклом девелопмента: от концепции и получения разрешений до строительства и продаж, действуя исключительно в ваших интересах. Вы сохраняете полное право собственности на актив, получая профессиональную экспертизу и максимизируя прибыль без продажи земли.

Инвесторам

Земельных участков

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПОТЕНЦИАЛ

Мы проводим глубокий и всесторонний анализ градостроительного потенциала, разрабатывая детальную стратегию повышения инвестиционной стоимости площадки через оптимизацию технико-экономических показателей (ТЭП) и изменение вида разрешенного использования (ВРИ), что позволяет раскрыть скрытый потенциал актива и существенно увеличить его рыночную оценку.

ПОКУПКА УЧАСТКА

Осуществляем профессиональный подбор наиболее ликвидных активов на рынке, проводим комплексную юридическую и техническую проверку (Due Diligence), а также обеспечиваем безопасное и прозрачное структурирование сделки, гарантируя чистоту титула, минимизацию рисков и защиту интересов инвестора на всех этапах процесса приобретения земельного участка.

ПРИВЛЕЧЕНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Организуем привлечение необходимого капитала от ведущих банковских институтов и частных инвесторов, обеспечивая наиболее выгодные условия бридж-финансирования для приобретения земли и проектного финансирования для стадии строительства, выстраивая оптимальную структуру капитала для максимизации доходности на вложенные средства.

FEE-DEVELOPMENT

Берем на себя полное профессиональное управление всем девелоперским циклом "под ключ" — от начальной разработки концепции и архитектурного проектирования до получения всей разрешительной документации, контроля строительства, ввода объекта в эксплуатацию и организации эффективных продаж конечного продукта, действуя в интересах собственника.

ФОНД ЗЕМЕЛЬНЫХ АКТИВОВ

Предлагаем уникальные возможности для коллективных инвестиций в диверсифицированный земельный банк, обеспечивая профессиональное управление активами командой экспертов, высокую доходность на вложенный капитал, превышающую рыночные бенчмарки, и сбалансированный профиль рисков за счет качественного отбора проектов и стратегий выхода.

Девелоперам

Земельных участков

АУДИТ ПРОЕКТОВ

Выполняем независимую и детальную экспертную оценку градостроительного потенциала, выявляем все скрытые юридические, технические и рыночные риски, а также верифицируем финансовую модель проекта с учетом реалий рынка, предоставляя объективное заключение о его ликвидности и перспективах реализации для принятия взвешенного решения.

ПОКУПКА УЧАСТКА

Осуществляем целенаправленный поиск и тщательный подбор земельных участков, которые идеально соответствуют техническим требованиям, локации и бизнес-стратегии девелопера, сопровождая сделку от этапа первичных переговоров и согласования условий до государственной регистрации перехода прав, экономя время и ресурсы внутренней команды.

ПРОДАЖА УЧАСТКА

Помогаем эффективно и оперативно реализовать непрофильные или избыточные земельные активы из банка девелопера по максимальной рыночной цене, разрабатывая индивидуальную маркетинговую стратегию, находя целевых покупателей среди профессиональных игроков рынка и обеспечивая лучшие коммерческие условия выхода из актива.

ПРИВЛЕЧЕНИЕ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Структурируем сложные финансовые сделки по привлечению проектного банковского финансирования, мезонинных кредитов и акционерного капитала, оптимизируя средневзвешенную стоимость денег и долговую нагрузку для успешного запуска и реализации проектов любой сложности, обеспечивая устойчивость финансовой модели.

СОВМЕСТНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ

Организуем создание эффективных партнерств (Joint Venture) с землевладельцами или финансовыми инвесторами, разрабатывая прозрачную структуру владения и корпоративного управления, которая позволяет партнерам эффективно разделить риски, объединить компетенции и ресурсы для достижения синергетического эффекта и повышения доходности проекта.

Наши преимущества

Участки

Мы анализируем и изучаем все доступные площадки на рынке от девелоперов, инвесторов, банков и частных собственников земли. Наш охват позволяет получать информацию по всем предложениям из одного источника. Доступ ко всему рынку необходим для принятия наиболее правильных решений как на стороне продавца, так и на стороне покупателя.

Экспертиза

В качестве независимой группы компаний мы сочетаем исключительную девелоперскую и инвестиционную экспертизу на рынке жилья. Опыт нашей команды включает крупнейшие девелоперские компании и наиболее знаковые проекты на рынке. Непредвзятая инвестиционная оценка позволяет оценить потенциал и риски реализации девелоперского проекта с учетом опыта команды. Мы обеспечиваем построение инвестиционной функции для девелоперов и инвесторов на эксклюзивной основе.

Продажи

Наша команда обладает существенным опытом продаж жилья на российском рынке. Мы работаем с большинством девелоперов, что позволяет быстро и эффективно оценивать потенциал новых проектов. При организации продаж участков мы стремимся обеспечить конкурентный процесс и найти наиболее целевого покупателя для собственника. При этом мы выстраиваем инвестиционный маркетинг в закрытом режиме чтобы сохранить эксклюзивность предложения.

Сделки

Мы обладаем широким и уникальным опытом проведения сделок купли - продажи проектов и финансирования девелопмента. Одними из первых на российском рынке мы стали создавать инвестиционные партнерства для реализации девелоперских проектов, структурировали мезонинное финансирование для покупки активов, проводили сделки лизинга недвижимости. Мы проводим сделки с земельными участками как в форме продажи активов так и создания инвестиционных партнерств с девелоперами.

Банки

Мы привлекаем проектное финансирование и бридж финансирование на покупку земельных участков. В условиях действия 214-ФЗ банковское финансирование является ключевым источником капитала для девелоперских проектов. Оценка проекта банком определяет возможность и условия его финансирования, а значит экономику проекта и стоимость самого участка. Наш опыт работы с командами крупнейших банков кредитующих девелопмент позволяет добиваться наилучших параметров по лимитам и стоимости кредитования, а также условиям обеспечения.

Вопросы и ответы

Что делать если попал в КРТ?

Комплексное Развитие Территорий (КРТ) — это механизм градостроительного развития (Федеральный закон № 494-ФЗ, Глава 10 ГрК РФ), направленный на качественное обновление городской среды.

Варианты реализации:

КРТ по инициативе правообладателей: Собственники объединяются и сохраняют право на застройку, максимизируя прибыль.
Оператор КРТ: Реализация проекта государственным юрлицом.
Торги: Выбор инвестора через аукцион.

Мы предоставляем комплексные решения и юридическую защиту интересов собственников: от консолидации активов и переговоров с ДГИ до заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей, что позволяет избежать изъятия по низкой цене и участвовать в девелоперской марже.

Как использовать льготу МПТ?

МПТ (Места Приложения Труда) — программа (Постановление ПМ № 961-ПП), позволяющая девелоперам снизить плату за изменение ВРИ под жилье взамен на строительство коммерческих, промышленных или социальных объектов.

Ключевые аспекты:

Объекты и Локация: Офисы, технопарки, школы, производство, спорт. Приоритет — районы за пределами ТТК.
Механизм зачета: Стоимость создания МПТ зачитывается в счет платежа за ВРИ жилого проекта, существенно улучшая его экономику.

Мы осуществляем подбор земельных участков для МПТ, наиболее подходящих по параметрам (GBA, сроки) для максимального эффекта льготы, и обеспечиваем комплексное юридическое сопровождение при заключении соглашения с Департаментом инвестиционной и промышленной политики Москвы.

Как поменять ВРИ?

ВРИ (Вид Разрешенного Использования) — характеристика участка, определяющая допустимые параметры застройки (ЗК РФ, Ст. 7). Для начала девелопмента часто требуется смена ВРИ (например, с "эксплуатации" на "строительство жилья").

Порядок действий в Москве:

ГЗК: Одобрение параметров (ТЭП) Градостроительно-земельной комиссией.
ГПЗУ: Получение Градостроительного плана с новыми параметрами застройки.
Платежи: Внесение платы за смену ВРИ, которая зависит от разницы кадастровой стоимости.

Мы предоставляем комплексное сопровождение: от разработки концепции и защиты на ГЗК до получения ГПЗУ и оптимизации платежей за смену ВРИ (включая льготы МПТ).

Порядок действий в Москве:

ГЗК: Одобрение параметров (ТЭП) Градостроительно-земельной комиссией.
ГПЗУ: Получение Градостроительного плана с новыми параметрами застройки.
Платежи: Внесение платы за смену ВРИ, которая зависит от разницы кадастровой стоимости.

Что можно построить на участке?

Градостроительный потенциал определяется тремя уровнями регулирования:

ПЗЗ и ГПЗУ: Правила землепользования и застройки устанавливают базовые параметры (высотность, плотность, % застройки).
ЗОУИТ: Зоны с особыми условиями использования (СЗЗ предприятий, водоохранные зоны, приаэродромные территории, охранные зоны ОКН и инженерных сетей), которые могут существенно ограничивать пятно застройки.
Нормативы: СП и СанПиН (инсоляция, пожарные проезды, обеспеченность социальной инфраструктурой).

Этапы согласования:

Градостроительный аудит (Best Use) и оценка рисков.
Разработка и утверждение концепции (АГР/АГО).
Прохождение экспертизы проектной документации и получение РНС.

Мы проводим комплексную оценку градостроительного потенциала, выявляем скрытые ограничения (в т.ч. неотображенные в ЕГРН) и обеспечиваем полное сопровождение проекта до получения разрешения на строительство.

Градостроительный потенциал определяется тремя уровнями регулирования:

ПЗЗ и ГПЗУ: Правила землепользования и застройки устанавливают базовые параметры (высотность, плотность, % застройки).
ЗОУИТ: Зоны с особыми условиями использования (СЗЗ предприятий, водоохранные зоны, приаэродромные территории, охранные зоны ОКН и инженерных сетей), которые могут существенно ограничивать пятно застройки.
Нормативы: СП и СанПиН (инсоляция, пожарные проезды, обеспеченность социальной инфраструктурой).

Этапы согласования:

Градостроительный аудит (Best Use) и оценка рисков.
Разработка и утверждение концепции (АГР/АГО).
Прохождение экспертизы проектной документации и получение РНС.

Как оценить стоимость земли?

Стоимость земли определяется по методу Residual Value (остаточная стоимость). Мы помогаем определить обоснованную оценку земельного участка для формирования наиболее выгодной переговорной позиции.

Мы строим детальную финансовую модель, включающую:

Анализ ТЭП: Оптимизация площади и функционала (жилье, апартаменты, коммерция).
Моделирование продаж: Прогноз темпов выбытия и роста цен на 3-5 лет.
Затратная часть: СМР, плата за смену ВРИ, техприсоединение (ТУ), проектирование.
Структура сделки: График платежей за участок и налоговые последствия.